房地产合作 - 正文
“合作开发房地产合同纠纷疑难案件学术研讨会 2021-01-26 01:23

  目前,在房地产开发过程中以合资、合作方式进行房地产的现象较为普遍,由此引发的纠纷和诉讼也不断增多。探讨合作开发房地产合同纠纷疑难案件的解决思路,对于维护房地产市场平稳有序发展,保障司法公正中具有重要意义。

  2020年4月26日,“合作开发房地产合同纠纷疑难案件学术研讨会”在北京市举行。会议邀请到北京大学法学院潘剑锋教授、中国人民大学法学院肖建国教授、北京工商大学法学院吕来明教授、中国政法大学肖建华教授、北京师范大学法学院袁治杰教授,研讨会由北京企业法治与发展研究会秘书长朱崇坤主持。

  研讨会上,与会专家学者结合青岛金沙滩置业有限公司与倪某合资、合作开发房地产合同纠纷一案【(2019)鲁民终544号】的相关问题,就“合作开发房地产合同效力”“合作房地产开发投资形式”“合作房地产开发合同性质认定”等议题进行了交流与探讨。

  与会专家指出,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”合作开发房地产合同属于一种特殊合同,其具有以下特点:一、在合作开发房地产合同中,至少有一方应当具备房地产开发经营资格。二、在合作开发房地产合同中,用于合作开发的土地使用权必须是出让方式取得。三、合作开发房地产合同效力认定除应当符合《合同法》《民法通则》《民法总则》等相关法律中关于合同效力的规定外,还应当符合合作开发房地产相关法律、司法解释的规定。合作开发房地产存在合作各方没有开发经营资格、合作开发土地为划拨土地等情形,均可能导致合作开发房地产合同无效。

  与会专家认为,我国有关法律和司法解释对合作开发房地产合同中投资形式并未作出严格限定。实践中,最常见的投资形式是土地使用权和资金,最为典型的合作模式是一方提供土地使用权,另一方提供资金。结合《公司法》《合伙企业法》中关于股东、合伙人出资的规定,从理论上讲,技术、劳务、实物以及财产性权益均可以作为合作开发房地产中的投资,实践中,也存在建筑公司提供劳务和房地产开发公司合作开发房地产的案例。但是,不管以何种形式投资,均应当符合双方的约定,并且不违背法律的禁止规定。

  与会专家一致认为,无论是在理论研究还是实务工作中,对合同性质的认定,不应单纯地根据合同名称来进行认定,而应当根据合同中实际约定的权利、义务的实质内容来认定的合同性质。合作开发房地产合同本质特征是各方“共同投资,共享利润、共担风险”开发房地产,实践中,虽然有些合同的名称为合作开发房地产合同,但是缺少上述特征,就不应当认定为合作开发房地产合同。例如,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,就应当认定为土地使用权转让合同。结合到此次研讨的案例来看,姑且先不论倪某以“协调上级部门关系”作为合作条件,是否符合合作开发房地产合同共同投资的形式,就其不共担风险而获取3300万元转让费来看,与会专家认为倪某与青岛金沙滩置业有限公司之间不是合作开发房地产合同关系,一、二审及再审法院均按照合作开发房地产合同纠纷进行认定并判决,基本法律关系性质认定错误,必然导致适用法律错误,这样的判决应当予以纠正。况且本案所签署的转让协议项下的项目根本不属于倪某所有。

  专家们最后指出,审判人员对于合作开发房地产合同性质认定,应当严格根据“共同投资,共享利润、共担风险”的合同实质特征,结合具体案件事实进行分析认定,避免按照合同名称等形式要件进行合同性质认定,造成案件错误适用法律进行裁判。另外,房地产界一直是我国贪腐案件高发行业,由于我国现行法律、司法解释对于投资形式未作限定,因此,审判人员对合作开发房地产中非典型投资形式的合法性一定要谨慎审查,杜绝此中权力寻租,权钱交易等腐败现象出现,这样才能维护健康的房地产市场秩序、维护司法公正。

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