房地产合作 - 正文
房地产合作开发有哪些操作要点? 2021-01-26 01:24

  在我们参与的投融资项目中,除了通过融资工具进行外部融资外,部分小型开发商作为土地方,也会通过引入大型开发商合作开发的方式,解决资金困难。

  根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《土地使用权纠纷司法解释》”)第十四条的有关规定,合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

  根据该规定,我们认为,房地产合作开发是指合作各方以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险的房地产开发模式。

  实践中,市场主体常常以合作建房、联合开发、联建等形式进行合作开发,但是否构成法律意义上的合作开发,主要取决于具体合作模式是否符合共同投资、共享利润、共担风险的特征。

  司法实践中,部分名为合作开发的商业操作,可能被认定为其他合作形式。根据《土地使用权纠纷司法解释》的有关规定,具体认定如下:

  根据以上规定及司法实践可以看出,一旦当事人在合作开发房地产合同中约定合作一方不共担风险,而是享受“固定收益”的,则司法上将根据该方享受 “固定收益”的具体形式认定合同性质。

  实操中还存在名为合作开发,实为代建等做法。一旦发生争议,受损一方都有可能无法按照合作开发主张相关权益。

  我们建议,如果合作开发确系合作各方的真实合意,则合作开发房地产合同中应当避免出现合作一方不共担风险,而是享受“固定收益”的约定。

  一般来说,土地方引入合作方,除了融资需求外,可能也有品牌、市场等多种战略考量。

  基于不同的战略考量,合作开发可以采用不同的模式。有的观点将合作开发概括为四大模式、六大模式,乃至十大模式。

  我们认为,从法律的角度切入,合作开发可以概括为两种模式:(1)法人型;(2)合同型(也有观点认为还有“合伙型”)。

  所谓法人型,即合作各方以项目公司为平台,通过持有项目公司股权的模式进行房地产合作开发。

  而所谓合同型,即合作各方不成立项目公司,仅仅通过协议约定的形式进行合作开发(为了项目管理需要可能会搭建临时项目部等机构,但该等机构并无法人地位)。

  实操中,以法人型合作开发更为常见。合作各方构建法人型合作开发的主要方式包括:(1)共同设立项目公司;(2)合作方增资取得项目公司股权;(3)合作方通过股权收购取得项目公司股权。

  声明:本文经授权来源“云帆法律评论”,对作者表示感谢。伙伴们,关于本文观点,欢迎交流互动,记得文末留下脚印。

  PS:关于房地产行业或投资拓展类相关专业话题,职场困惑等,大家如欲与牧诗进一步沟通,可以点击链接直接进入哦,里面约2000位top名企伙伴在等你啦。一次付费永久服务,并赠送千聊全流程体验课12节。